就目前的国内产业情况而言，能够对经济增长起到较为有效、有力支撑的只有两个产业，一个是房地产产业，一个是汽车产业。就房地产产业来说，不仅具有很强的产业关联度，能够带动建材、化工、冶金、轻工、能源、传媒等众多产行业的发展，还能提供大量的就业机会，更能带动国民经济快速与大额的增长。事实也是如此，房地产业对中国GDP7%-8%的增长率的拉动作用，近年来已经达到了一个百分点。

房地产业已经成为了中国启动内需、促使国民经济持续、快速增长的一个关键所在。也许正是这些因素，才致使已有20余年发展历程的中国市场经济，在国家保护及垄断经营的产业之外，还实实在在的存在着一个具有显著“政策性”的房地产业，才娇生惯养出了一群恣意纵横乃至横行霸道的中国房地产商。

因为，在中国房地产业的发展中，在中国房地产市场的现状中，在中国房地产商的运营行为中实在有着太多太多不正常不健康的东西，而且，这些东西好象还在被一只只手固执地捂着。

谁给了房地产商内部认购的权力？

内部认购（又称：内部认订、内部登记等），按照房地产商通常的解释是：在没有取得《商品房预售许可证》之前，将尚未动工的图纸上的“空中楼阁”或者是正在修建的房地产楼盘，以房交会等相关形式推到目标购房者面前，进行针对性的纳言改良的产品测试，并通过这些提前掌握一定的客户资源。说到这里，你得对后面的“掌握”二字提千万个醒。要掌握，怎么掌握？当然，只有收取了购房者一定数目的订金，牵绊住购房者才能称之为“掌握”；要想催使购房者下订金，就得在购房价格上实行大优惠吸引购房者签订《内部认购书》。

请注意，具有合约性质的协议或合同叫《内部认购书》，收取的认购金不叫定金而叫订金（或称之为风险金、押金、履约担保金、缔约担保金等）。为什么呢？因为就未取得《商品房预售许可证》的楼盘而言，签订的《内部认购书》打了法律法规的擦边球，不算违法亦不受法律保护；订金在此情况下同样也不受法律保护。如果房地产商开发的项目出了相关问题，房地产商大可单方面的令《内部认购书》作废和退还订金，且不用支付收取定金情况下的两倍以上的经济赔偿。既然都不受法律保护，那购房者的权益又从何处得到体现与保障呢？

其实，单从“内部认购”这四个字的字面意识，就可以看出“内部认购”的玄机与猫腻所在，就可以看透房地产商所打的“鬼把戏”。可在其伴随中国房地产业约20年的发展中，为什么就没有人站出来说话站出来管呢？难道是因为，它已成为了公认的约定俗成？约定俗成就是合规合法的吗？

谁让房地产商承诺的物管？

物管已经成了广大购房者购房取舍中的最关注因素之一。也许正是因为这点，才致使在“买的没有卖的精”中充当卖方的房地产商对物业管理的恣意妄为。

物管公司要在中后期才会介入，没有关系，只要购房者关注、只要竞争需要，物管项目的多少、物管费的大小我都大胆承诺，先套住购房者再说。请注意这个过程。因为在这个过程中，房地产开发商极可能还没有确定物管公司甚或还没有与任何物管公司洽商过。找到物管公司委托物管后，“带着枷锁跳舞”的物管公司又开始思量如何在开发商承诺的物管项目框框之内“偷工减料”、如何在开发商承诺的物管收费框框之外巧立名目的收费，以保证自己的效益。如：物管公司置身于开发商物业质量纠纷之外，物管公司“只收钱不做事”等等。要是与物管公司谈不拢呢？谈不拢，我就自己成立物管公司管理自己的物业。好了，这就使目前谁开发谁管理、建管不分的物业管理机制得到了继续下去的可能。这种机制又反过来继续致使着物业管理依附、受制于房地产开发及房地产商，使本已非常严重的重建设、销售，轻管理的问题又得周而复始的继续下去甚而更加严重下去。这主要表现如：物管承诺出去、“骗取”了购房者后，在执行过程中又“突然醒悟”：如照承诺的物管设施、物管内容执行下去，物业经营将会入不敷出。那就提高原先承诺的物管费吧，业主抵死不接受怎么办？那就减少物管设施的投入、削减物管内容。

于是，我们见到了：重庆的泛华大厦、丰华园、地王广场，在2001年7月后的100天内，因由无证保安乃至电梯维修工对电梯进行维保等原因，相继发生了三起致死事件；哈尔滨市的王女士在动力区买了一套商品房，装修好正准备入住之时发现阳台漏水，与物管公司几番筋疲力尽的交涉仍得不到解决；昆明的几百户业主入主当地某小区后，却“惊奇”地发现小区内连单车棚都没有……

房地产开发商与物管公司是两个不同的独立的法人，谁让房地产开发商承诺的物管？房地产开发商又有何权力可以承诺物管？如此这般，业主的权益还能找得到地方摆？业主的权益又怎能找得到地方摆？

    （李政权,实效营销方法论"A-MCR营销全沟通",品牌超速发展方法论"BF-MR品牌信仰",弱势品牌成长方法"弱势营销"创研及实践人,曾为近百家各型企业提供过有关销售及管理、品牌构建及管理、业务流程重组、发展战略等咨询顾问及其销售培训等服务，其中又尤以中小企业为主要服务对象，是客户心中"能与企业共成长同患难的'实效专家'",主流财经刊物眼里的"营销实战专家".其现为多家企业营销及发展战略顾问。专著《弱势品牌的弱势营销》即将结稿推出。
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